EMPYREAN 엠피리안

INTRO

엠피리안은 건축가가 기획하고 총괄하는 건축주를 위한 건축개발 토탈솔루션이자 시대흐름에 맞는 하이퀄리티 주거브랜드이다. 단순한 건축개발, 주거상품을 넘어 공급자와 사용자 모두가 만족할 수 있는 본질의 가치를 찾아 삶의 질을 높이는데 집중하고 있다. 건축가는 왜 설계자의 역할을 넘어 프로젝트 개발을 총괄하고 주거브랜드를 만들게 되었을까?

첫 번째 엠피리안의 개발과정을 통해 건축가가 발견한 시장구조의 문제와 모두가 만족하는 건축을 위한 해결책을 소개해보고자 한다

프로젝트의 시작

건축주는 30대 초반의 직장인이며 건축물을 지어본 경험도 없었다. 건축주가 가진 땅은 외할머니가 몇십년을 사셨던 단독주택으로 약 90평정도 되는 토지였다. 건축주의 추억이 많은 동네와 집이였다. 외할머니가 주신 땅을 소중히 간직하면서 좋은 공간으로 개발하고자 했던 건축주는 자신의 꿈을 이뤄줄 전문가가 필요했다

건축이 처음이었던 건축주는 건물을 지으려면 얼마가 필요한지, 대출은 어디서 받아야하는지 시작부터 막막하였다. 건축주는 본인의 생각을 실현하려면 디자인 능력과 부동산개발 지식을 모두 갖춘 전문가가 필요하다고 생각했다. 1년이란 기간동안 건축주는 20군데 이상의 공신력 있는 건축사들을 만나봤지만 건축주의 불안은 해소되지 않았다. 그러던 중 건축주의 지인을 통해 현 vaadd.(바드건축사사무소)의 오기원 대표(건축가)를 만나게 되었고, 당시 건축가는 규모가 큰 부동산개발 프로젝트를 기획하고 설계하는 일을 주로 진행하면서 자체적으로 소규모 개발사업을 실행하고 있었다. 적임자를 찾았다고 판단한 건축주는 건축가에게 함께 만들어보자는 의지를 강하게 전달했고, 건축가는 건축주의 좋은 취지와 믿음에 힘입어 프로젝트를 총괄하게 되었다.

“돈은 못 벌어도 괜찮습니다, 내가 태어나고 자란 동네에 어디와 견주어도 제일 좋은 집을 짓고 싶어요. 이 건물을 시작으로 더 좋은 동네가 되어가는 모습이 보고 싶습니다.”

젊은 건축주는 프로젝트 시작부터 돈은 못 벌어도 된다고 했다. 그저 사람들이 가진 빌라에 대한 부정적인 인식을 바꾸고 동네의 이미지를 개선할 수 있는 가장 좋은 집을 만들고 싶다고 했다. 그리고 오랫동안 그 사람들이 즐겁게 사는 모습을 보면서 잘 관리해 나가고 싶다고 했다. 건축가는 이런 건축주의 가치관이 빌라시장에 새로운 자극을 줄 수 있다고 생각했다. 꼭 사업을 성공시켜서 차별화된 공간을 가진 빌라는 주거시장의 새로운 기준이 될 수 있음을 확인하고 싶었다. 그리고 분양수익이 아닌 운영을 통한 가치상승을 원하는 건축주와는 새로운 주거브랜드를 만들어 볼 수 있다는 기대가 생겼다.

왜 우리가 정말 살고 싶은 빌라는 없을까?

개인화, 맞춤화라는 말은 4차산업혁명의 트렌드를 대표하는 단어이다. 우리는 이미 개인의 취향과 안목이 중요해진 시대에 살고 있다. 내가 좋아하는 브랜드, 나의 취미생활이 나의 정체성을 의미하고 있다. 집도 마찬가지이다. 나의 취향으로 꾸미길 원하고 남들과 똑같은 집에서는 살고 싶지 않다. 하지만 과거 공급량이 중요하던 시대에 익숙한 건축시장은 아직도 찍어내기 식의 주택 양산으로 사람들의 기준을 충족시키지 못하고 있다. 이제는 소규모 주택시장도 사용자의 니즈에 맞는 기획과 전문가의 매니징을 통해 질적상승을 이루어야 할 때이다

차별화된 포지셔닝과 디자인

우리나라에서 대부분 빌라는 거주환경이 좋지 않아 소형 아파트의 차선책으로 고려된다. 얼핏보면 주거밀집지역 내 빌라설계는 제약사항이 많아 불편한 주차형식, 채광 및 조망문제, 좁은 공간구성 등이 당연해 보이기도 한다. 하지만 아이러니하게도 강남, 한남동 등의 가장 비싼 주택은 단독형 고급빌라이다. 토지의 크기에 따라 한계는 있겠지만 분명 소규모빌라는 심도있는 고민과 계획으로 합리적이면서 차별화된 거주공간이 될 가능성을 갖고 있다. 또한 희소성 있는 빌라는 독자적인 시장을 형성할 수 있다

우리는 가장 불편한 빌라의 주차형식부터 개선했다. 넉넉하지 않은 면적의 대지에도 불구하고 연접주차가 없는 주차장을 만들고 세대 당 1대의 전용주차공간을 확보하였다. 벽돌타일의 물성, 패턴은 외관의 유니크한 조형미가 부각되도록 하였다. 공간이 확장될 수 있는 창호배치와 높은 천정고, 순환동선, 실생활을 고려한 수납공간 설계 등을 통해 주거공간을 차별화 했다. 엘리베이터 홀과 계단실, 옥상정원 등은 사람들이 머물고 싶은 공간이 될 수 있도록 디자인하였다

전문가의 프로젝트 매니징

기획과 디자인(설계)가 매우 중요하지만, 그것을 완성도 있게 실현화시키는 일은 더욱 중요하다. 건축가가 기획부터 개발 전과정을 총괄했을 때 프로젝트의 일관성과 완성도, 리스크에 대한 유연한 대처, 사업비 절감에 매우 효과적이다. 아직 건축시장에서는 익숙하지 않지만 이미 많은 연구기관과 협회에서는 건축가의 역할의 증대, 기획의 중요성에 대한 많은 목소리가 나오고 있다.

건축개발에는 설계 외에 철거, 측량 및 조사, 시공, 자금조달 및 관리, 각 종 계약 서류 작성, 민원관리, 리스크 관리 등 많은 것들이 얽혀있다. 건축주는 비전문가로 이 많은 분야에 대해 하나하나 합리적인지 따지고 공부하기는 거의 불가능에 가깝다. 일부러 시험하진 않았지만 우연한 경험으로 업체에게 건축주가 견적을 받았을 때와 건축가가 받았을 때의 금액이 달라진다는 것을 알 수 있었다. 비슷한 경험은 금융기관(은행)에서 대출 협의할 때에도 발생됐다. 몇번의 반복된 경험이라도 함부로 일반화 할 수는 없겠지만, 아무래도 꼼꼼히 따지고 협의를 할수록 합리적인 결과가 나오기 마련이다. 여기서 자세히 설명할 수는 없지만 분명 전문가에 의해 프로젝트가 관리될 때에는 비용이 절감되고 안정적으로 계획했던 결과를 만들 가능성이 높아지게 된다.

공사 중에는 많은 사건, 사고들이 일어난다. 법정 감리제도가 있지만 설계자도 감리자도 매일같이 현장을 돌볼 수는 없다. 결국 시공사의 역량과 선택에 따라 건축물의 퀄리티는 정해진다. 기획한 결과물을 그대로 완성시키기 위해서는 수시로 현장을 체크하고 협의하는 것이 필수이다. 건물이 지어지는 1년이 넘는 기간 동안 얼마나 관심을 쏟는지에 따라 건물의 30년 가치는 정해진다.

최악의 부동산시장 극복기

첫 번째 엠피리안은 사실 운이 좋지 않았다. 갑자기 공사비와 금리가 폭등하여 추가로 자금이 투입될 위기가 있었고, 준공이 다가왔을 때는 빌라왕 사태가 터졌다. 어려웠지만 우리는 전문성과 인프라를 활용해 공간의 가치를 유지하며 위기를 헤쳐 나갈 수 있는 방법을 찾아나갔다. 먼저 공사비와 금리 상승으로 인한 사업비 문제는 인테리어 설계를 전체적인 컨셉은 유지한 채 금액을 절감할 수 있는 방안을 마련하였다. 실제로 인테리어 공사비를 3억원 절감하여 기존 예산에 맞출 수 있었다. 빌라왕 사태로 불안한 시장을 대비하여 전세운영에서 반전세로 전략을 수정하고 적당한 가격을 설정하였다. 건축주는 자금투입, 회수계획, 운영수익률 등 계획했던 많은 것들을 다행히 기대 이상의 결과로 마무리할 수 있었다.

변화한 동네 그리고 건축주의 삶

처음 창천동이라는 동네에 고급빌라를 계획하였을 때 건축주 주변 지인들은 모두 우려섞인 목소리를 내었다. 중개를 해야할 부동산들도 집을 보기 전에는 높은 임대료에 걱정했다.

“강북 신촌에 고급빌라가 지어져도 비싸서 아무도 들어오지 못해"

하지만 우리는 우리가 만든 집의 공간구조, 최고급 가전과 설비 등을 알기에 자신이 있었다. 임대료가 주변에 비해 조금 높지만 사람들은 오히려 합리적이라고 느낄 것이고 충분히 투자가치가 있다고 생각할 것이다. 우리의 예상은 적중했다. 집을 보러 온 안목 높은 임차인들은 보자마자 계약을 했고, 8세대가 계약되는 데는 3주가 채 걸리지 않았다. 지나가는 동네 주민들은 건물을 보며 흡족해하였고 자랑스러워하였다. 한동안은 그 모습을 보느라 시간가는 줄을 몰랐다.

엠피리안의 미래

EMPYREAN은 건축주와의 인연으로 어쩌다보니 시작되었지만, 건축주의 꿈을 응원하고 함께 실현하고자하는 마음이 새로운 건축개발의 구조를 발견하게 되고 새로운 주거브랜드를 만들어내게 되었다. 건축주의 진심이 옳은 방향이고 매우 드물다는 것을 알기에 외면할 수가 없었다. 우리는 우리가 사는 동네, 집은 이런 모습이어야 한다고 믿고 있다. 그리고 우리가 가진 전문성과 경험을 이런 마음가짐을 가진 건축주를 위해 쓰고 싶다. 건축주에게 행복한 건축개발의 경험과 부가가치를 선물하고 싶다.

첫 번째 건축주는 현재 우리와 함께 다양한 공간사업을 기획, 개발하고 있다. 엠피리안도 더 많은 건축주를 만나 단순한 소규모 빌라 프로젝트를 넘어 시대흐름에 맞춘 새로운 주거브랜드로 거듭날 수 있도록 최선을 다하고 있다.

Intro

첫 번째 엠피리안의 개발과정을 통해 건축가가 발견한 시장구조의 문제와 모두가 만족하는 건축을 위한 해결책을 소개해보고자 한다.

건축이 처음이었던 건축주는 건물을 지으려면 얼마가 필요한지, 대출은 어디서 받아야하는지 시작부터 막막하였다. 건축주는 본인의 생각을 실현하려면 디자인 능력과 부동산개발 지식을 모두 갖춘 전문가가 필요하다고 생각했다. 1년이란 기간동안 건축주는 20군데 이상의 공신력 있는 건축사들을 만나봤지만 건축주의 불안은 해소되지 않았다.

그러던 중 건축주는 지인의 소개를 통해 현 바드건축의 오기원 대표를 만나게 되었다. 당시 건축가는 규모가 큰 부동산개발 프로젝트를 기획하고 설계하는 일을 주로 진행하면서 자체적으로 소규모 개발사업을 실행하고 있었다. 몇번의 미팅을 거쳐 적임자를 찾았다고 판단한 건축주는 건축가에게 함께 만들어보자는 의지를 강하게 전달했고, 건축가는 건축주의 좋은 취지와 믿음에 힘입어 프로젝트를 총괄하게 되었다.

젊은 건축주는 프로젝트 시작부터 돈은 못 벌어도 된다고 했다. 그저 사람들이 가진 빌라에 대한 부정적인 인식을 바꾸고 동네의 이미지를 개선할 수 있는 가장 좋은 집을 만들고 싶다고 했다. 그리고 오랫동안 그 사람들이 즐겁게 사는 모습을 보면서 잘 관리해 나가고 싶다고 했다.

건축가는 이런 건축주의 가치관이 빌라시장에 새로운 지향점을 보여줄 수 있을 것 같다고 생각했다. 꼭 사업을 성공시켜서 차별화된 공간을 가진 빌라는 주거시장의 새로운 기준이 될 수 있음을 확인하고 싶었다. 그리고 분양수익이 아닌 운영을 통한 가치상승을 원하는 건축주와는 새로운 주거브랜드를 만들어 볼 수 있다는 기대가 생겼다.

왜 우리가 정말 살고 싶은 빌라는 없을까

개인화, 맞춤화라는 말은 4차산업혁명의 트렌드를 대표하는 단어이다. 우리는 이미 개인의 취향과 안목이 중요해진 시대에 살고 있다. 내가 좋아하는 브랜드, 나의 취미생활이 나의 정체성을 의미하고 있다. 집도 마찬가지이다. 나의 취향으로 꾸미길 원하고 남들과 똑같은 집에서는 살고 싶지 않다.

하지만 과거 공급량이 중요하던 시대에 익숙한 건축시장은 아직도 찍어내기 식의 주택 양산으로 사람들의 기준을 충족시키지 못하고 있다. 이제는 소규모 주택시장도 사용자의 니즈에 맞는 기획과 전문가의 매니징을 통해 질적상승을 이루어야 할 때이다.

차별화된 포지셔닝과 디자인

우리나라에서 대부분 빌라는 거주환경이 좋지 않아 소형 아파트의 차선책으로 고려된다. 얼핏보면 주거밀집지역 내 빌라설계는 제약사항이 많아 불편한 주차형식, 채광 및 조망문제, 좁은 공간구성 등이 당연해 보이기도 한다. 하지만 아이러니하게도 강남, 한남동 등의 가장 비싼 주택은 단독형 고급빌라이다.

토지의 크기에 따라 한계는 있겠지만 분명 소규모빌라는 심도있는 고민과 계획으로 합리적이면서 차별화된 거주공간이 될 가능성을 갖고 있다. 또한 희소성 있는 빌라는 독자적인 시장을 형성할 수 있다.

건축가의 프로젝트 총괄매니징

기획과 디자인(설계)가 매우 중요하지만, 그것을 완성도 있게 실현화시키는 일은 더욱 중요하다. 건축가가 PM(프로젝트 매니저)를 맡아 기획부터 개발 전과정을 총괄했을 때 프로젝트의 일관성과 완성도, 리스크에 대한 유연한 대처, 사업비 절감에 매우 효과적이다. 아직 건축시장에서는 익숙하지 않지만 이미 많은 연구기관과 협회에서는 건축가의 역할의 증대, 기획의 중요성에 대한 많은 목소리가 나오고 있다.

건축개발에는 설계 외에 철거, 측량 및 조사, 시공, 자금조달 및 관리, 각 종 계약 서류 작성, 민원관리, 리스크 관리 등 많은 것들이 얽혀있다. 건축주는 비전문가로 이 많은 분야에 대해 하나하나 합리적인지 따지고 공부하기는 거의 불가능에 가깝다. 업체 입찰과 계약에 있어서도 건축가(기획자)가 정확한 설계내용을 알고있기 때문에 합리적이고 안정적으로 진행할 수 있었다.

공사 중에는 많은 사건, 사고들이 일어난다. 법정 감리제도가 있지만 현실적으로 설계자도 감리자도 매일같이 현장을 돌볼 수는 없다. 결국 그대로두면 시공사의 역량과 판단에 따라 결과가 좌지우지 된다는 이야기이다. 프로젝트를 프로젝트의 규모와 예산 상 이러한 현장에서 개인 건축주가 기획했던 결과물을 그대로 완성시키기 위해서는 PM이 수시로 현장을 체크하고 협의하는 것이 필수적이다. 건물이 지어지는 1년 남짓의 기간 동안 건죽주와 PM이 얼마나 관심을 쏟는지에 따라 건물의 30년 가치는 정해진다.

최악의 부동산 시장 극복기

첫 번째 엠피리안은 사실 운이 좋지 않았다. 갑자기 공사비와 금리가 폭등하여 추가로 자금이 투입될 위기가 있었고, 준공이 다가왔을 때는 빌라왕 사태가 터졌다. 어려웠지만 우리는 전문성과 인프라를 활용해 공간의 가치를 유지하며 위기를 헤쳐 나갈 수 있는 방법을 찾아나갔다.

먼저 공사비와 금리 상승으로 인한 사업비 문제는 인테리어 설계를 전체적인 컨셉은 유지한 채 금액을 절감할 수 있는 방안을 마련하였다. 실제로 인테리어 공사비를 3억원 절감하여 기존 예산에 맞출 수 있었다. 빌라왕 사태로 불안한 시장을 대비하여 전세운영에서 반전세로 전략을 수정하고 적당한 가격을 설정하였다. 건축주는 자금투입, 회수계획, 운영수익률 등 계획했던 많은 것들을 다행히 기대 이상의 결과로 마무리할 수 있었다.

하지만 우리는 우리가 만든 집의 공간구조, 최고급 가전과 설비 등을 알기에 자신이 있었다. 임대료가 주변에 비해 조금 높지만 사람들은 오히려 합리적이라고 느낄 것이고 충분히 투자가치가 있다고 생각할 것이다. 우리의 예상은 적중했다. 집을 보러 온 안목 높은 임차인들은 보자마자 계약을 했고, 8세대가 계약되는 데는 3주가 채 걸리지 않았다.

지나가는 동네 주민들은 건물을 보며 흡족해하였고 자랑스러워하였다. 한동안은 우리도 그 모습을 보느라 시간가는 줄을 몰랐다. 사람들은 다들 건축주가 누군지 물었다. 이런 건물을 지을 수 있는 사람은 어떤 생각과 배경을 가진 사람인지 궁금해했다. 건축주도 본인이 지은 건물이 사람들에게 좋은 영향을 주고 사랑받는다고 느꼈을 때 가장 뿌듯했다.

부동산개발도 투자나 판매을 위한 상품이 아니라 사람들에게 가치있는 공간을 고민하고 실현했을 때 본질적인 의미를 찾는다고 느꼈고, 이것이 진짜 부동산개발과 건축이 주는 행복이라고 느꼈다.

엠피리안의 비전